楼市调控风声不断加紧,房价未来走势如何?房地产是否还能成为财富增值的护身符?房地产投资商、资深地产评论人士、北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋是个坚定的看空者。
《中国经营报》:房价在5月中下旬出现反弹的迹象,你怎么看?
杨少锋:房价似乎不会降,或者说,降了一定还会涨,开发商们几乎已经形成共识。因此,对于政府的调控手段,多数开发商并不理睬,关键在于他们手中有钱,“钱多人胆大”。但是,房地产行业的命运已经牢牢地与通胀捆绑在一起。在“战通胀”的政策思路下,房企唯一的出路是:“莫要死扛,顺应政策降价,以换取政策宽容。”
《中国经营报》:开发商“钱多”,是否说明房价不太可能下跌?
杨少锋:房地产之所以暴利,关键在于资金杠杆的撬动。用自己的资金拿地,施工和供货商的资金盖房,银行贷款维持公司运营,而商品房的预收款则提前把利润套现,使开发商可以用购房者的资金来扩张。
但在信贷提高、开发贷从严、通过银信合作获得新增贷款的渠道受阻、上市房企融资需审批、各种资金被严格控制流入房地产行业后,商品房预售款已经是开发商唯一一笔可以自由支配的款项。但这也正受到政策的监管。如北京规定的预售资金监管使用,将立刻抽走一个房企将近40%的资金,房企面临巨大的资金压力。
可以预见,至少未来一年内,中国房地产调控的政策将会越来越紧,调控措施将围绕两个中心环节。一是改善供求矛盾,通过限购封杀投资和投机需求,通过加大保障性住宅以增加未来竞争和供应。二是收紧房地产行业的资金链条,在限制银行向房地产输血的同时,针对房地产第二融资平台的股市和信托,也将采取前所未有的从紧政策。
《中国经营报》:房地产是否还有投资价值?
杨少锋:开发商从来不会因为房子卖不动而降价,只会因为缺钱而降价。2008年,恒大、在广东推出6~7折楼盘时,他们共同面临的问题是资金链濒临断裂。2011年的调控,政府下了前所未有的决心,必须在短期内让房价回落。降价,第一次成为中央政府调控房地产的目标,而所有政策的核心,正是让开发商“缺钱”。
预计从2011年第三季度开始,中国大量的房企将因为资金链危机而濒临困境。这一轮调控,不仅是中小开发商可能被淘汰,一些大中型的房企甚至于上市房企,如果不能看清形势,秉持“现金为王”的经营理念,也将陷入极度危险的境地。
|