中国近３０年发展创造的经济奇迹，举世瞩目。中国房地产是中国经济重要的因素之一，总结中国模式离不开房地产，进行中外对比也离不开房地产。那么该如何客观看待中国房地产业，对备受诟病的高房价又该如何理解，日前世联地产董事长陈劲松表达了自己的看法。

　　在中国不能只看“平均温度”

　　记者：大家现在非常不满意高房价，说我们的房价比人家美国、澳洲都贵，堪称世界第一了，你怎么看？

　　陈劲松：中国人向来特别谦虚，总是爱用国外的语言体系来衡量中国的情况。这样一衡量，就麻烦了，没自信了，没话语权了，没自己的模式了，也没了对未来的信心。

　　这是错的，我们不能完全套用国外的理论体系，得总结经验形成自己的评价体系。即便要用国外的，也要把它的实质情况搞清楚，然后再进行比较。

　　记者：你的意思，我们的评价标准有问题？

　　陈劲松：２０１０年中国经济总量位居世界第二，一跃成为全球第二大经济体，但是按人均计算，却只能排到１００名以后，真是一会儿膨胀，一会儿难受。

　　为什么会陷入这么麻烦且说不清楚的境地呢？是因为我们对中国本身没有进行细分，这是有问题的，我们不能用一种标准来判断全中国的情况。

　　记者：为什么不能用平均温度来表述中国的情况？

　　陈劲松：因为中国太大太复杂。打个比方，拿气温来说。日本、韩国和台湾地区可以说平均气温多少多少，具有一定的参考意义；但就全中国说平均气温，是没有意义的，因为从中国北的漠河，到南的南沙群岛，有时气温相差好几十度。所以，如果总是用国际通用的语言或标准来描述中国的情况，就有可能总也描述不清，甚至越描越乱。

　　中国的事得分片儿来说。说平均气温，如果分成东北、珠江三角洲、长江三角洲、西北、青藏高原，就会相对比较准确了。分析中国经济、中国房地产也一样。

　　我们一提到北京、上海、深圳的房价，就说高得离谱，完全可以跟纽约、东京、香港比了，而中国人均收入在世界排名很低，这个悖论让中国房地产人都很纠结。如果懂得“中国即世界”，我们就能知道，中国即使是房地产行业，也要分块儿来讲。

　　我们不能把整个中国跟一个欧洲国家比。事实上，中国光苏州一个城市的人口就跟瑞士差不多，所以拿苏州跟瑞士比就比较合适，如果拿整个中国跟瑞士比，那人均就没法比，就好比拿大海比小湖，容易对比出问题来。

　　中国的房地产也可以大概分成两个板块，一个以东南沿海及一线城市为主，以北京、上海、广州、深圳为代表，这个板块叫“准发达板块”。另一个叫做“发展中板块”，就是中西部地区，这个板块更大。

　　比的应该是家庭净资产

　　记者：我们的经济总量很大，但人均收入不高，有时候我们也对自己到底处于什么状态有点模糊不清，该怎样来具体分析我们所处的状态？

　　陈劲松：用购买力评价这个标准吧，按这个标准来说，可以认为“准发达板块”人均ＧＤＰ大概接近中等发达国家水平。

　　那么中国整个发达板块经济总量有多大？大概是３０个中等欧洲国家之和。单单一个上海的经济总量，就接近芬兰一个国家的量，相当于两个希腊了。

　　中国几个一线城市的公共投入，像是地铁、高铁以及体育馆、图书馆等，都是参照国际一流标准进行设计和建造的，比如上海的磁悬浮列车、北京的首都机场３号航站楼等。这样看来，上海、北京正在跟纽约、东京这些世界上发达的城市比肩，广州、深圳等也是一样，瞄准的是世界发达的城市。

　　再来看人均情况。如果按照纳税收入来比，中国人均收入很低，世界排名很靠后，甚至落后于阿尔巴尼亚、罗马尼亚、菲律宾、泰国这些国家。但中国的情况实际上是人为偏低，因为中国人的很多收入是没有计入纳税收入的，我们和其他国家不在一个同等可比较的范围内。

　　深圳农民就是一个很好的例子。表面上看，他们几乎没有收入，但在深圳人人都知道当地农民非常富裕，有好几套房子在出租，这些却都没纳入收入统计。这样比就显然不对了。

　　记者：确实存在这样的情况，那什么指标能清晰地衡量？

　　陈劲松：应该比什么呢？应该比家庭净资产，即家庭总资产减去负债。这么一比，我们可以发现中国沿海板块的家庭净资产不比美国家庭差。

　　去年的统计，美国中位家庭净资产约合６０～７０万人民币，而中国沿海板块家庭比这高多了，甚至城镇也跟这差不多。当然，美国有过度消费、过度借债的问题，而中国人很勤奋、很省钱。但即便这样，也是可比的。

　　美国次贷，就是信用低、还债能力低也给你贷款，而在中国则绝对不给你贷，当首付涨到３成甚至５成时，楼价却都不跌，这是解释为什么中国沿海房价高的原因之一。这其中很多疑问需要解开，否则房地产从业者都没有自信了。

　　两个板块间的互通与流动

　　记者：中国各地差别巨大，这对中国经济意味着什么？

　　陈劲松：中国同时存在着一个“准发达板块”和“发展中板块”，这使得中国的未来更有前途，因为“准发达板块”和“发展中板块”之间有人口流动。

　　中国每年新参加工作的人口中，仅包括大学和高中毕业的知识青年就将近１３００万人，这相当于一个欧洲中等国家比如捷克的人口。而由于中国人有着共同的文化和语言，又减少了这种流动性的障碍。再加上高铁的四横四纵，连起整个中国，使得中国的未来有很多可能性。

　　如果是一个小国家，例如瑞士以手表为主要产业，如果手表卖不动，国家就有可能出现问题。而中国有很大的腹地，像是现在“准发达板块”的生产成本高了，便可向“发展中板块”转移，富士康、ＴＣＬ这类企业正在进行这种转移。

　　中国的沿海“发达板块”带动内陆“发展中板块”，两个板块之间的互动推动中国城市化进一步加强，决定了中国的未来。

　　记者：如此看来，房地产在除一线城市之外的地域还会有发展的空间对吗？

　　陈劲松：可以这么理解，因为这就是中国的情况，不能简单地去跟其他国家做比较，要不然无法弄懂中国房地产市场。研究中国问题要有国际视野，但又不能简单套用西方的语言模式和话语体系，这有利于目前中国解决自身问题。